ตอบโจทย์ความต้องการเพื่อเติบโตและสร้างรายได้ด้วยอสังหาริมทรัพย์เอเชีย

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐได้สะท้อนผ่านมายังธนาคารกลางทั่วโลกในปี 2019 ซึ่งหลายแห่งประกาศลดอัตราดอกเบี้ยมากกว่าที่คาดการณ์ไว้และยังคงพร้อมที่จะลดดอกเบี้ยได้อีกหากจำเป็น ตอกย้ำกระแสการผ่อนคลายทางการเงินที่เกิดขึ้นทั่วโลก ความเคลื่อนไหวเหล่านี้เพิ่มความมุ่งมั่นในการแสวงหาผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ขณะที่กลยุทธ์ทางเลือกอย่างเช่น private equity, โครงสร้างพื้นฐาน และอสังหาริมทรัพย์ ดูเหมือนจะเป็นภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์ แนวโน้มระหว่างปี 2020 และ 2025 คาดว่าสินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้การบริหารสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นได้ถึงเกือบสองเท่า นั่นคือจาก 192 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ มาเป็น 382 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเท่ากับอัตราการเติบโตแบบทบต้นเฉลี่ยที่ 13.9%²

ผู้ลงทุนที่สนใจอสังหาริมทรัพย์อาจเลือกที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินทางกายภาพหรือลงทุนผ่านหุ้นและ/หรือตราสารหนี้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ตัวเลือกอย่างหลังนั้นดูเป็นสิ่งน่าดึงดูดมากกว่า เนื่องจากมีราคาไม่แพงมาก เป็นโอกาสในการกระจายความเสี่ยง มีความสะดวกในการซื้อขาย และตอบโจทย์เรื่องสภาพคล่อง ยิ่งกว่านั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดการเงินยังเปิดโอกาสการเข้าถึงทางด้านภูมิศาสตร์ที่กว้างมากขึ้น เป็นโอกาสที่จะได้รับความหลากหลายมากกว่าจะตีกรอบอยู่แค่ในประเทศหรือภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่ง และรับโอกาสการเติบโตของตลาดเกิดใหม่ในเอเชียในขอบเขตที่กว้างมากขึ้น

การเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาดหุ้นเอเชียได้สร้างข้อโต้แย้งอันน่าสนใจเกี่ยวกับศักยภาพการลงทุนในภูมิภาค เอเชียอาจผงาดขึ้นเป็นตลาดหุ้นระดับภูมิภาคในอันดับต้นๆ ได้ภายในปี 2027³ มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาด (market capitalisation) ของเอเชียอาจเพิ่มขึ้นถึงสองเท่ามาอยู่ที่ 56 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ขึ้นแซงหน้าสหรัฐอเมริกาและแคนาดา ในขณะที่ตลาดตราสารหนี้ของเอเชียไม่รวมญี่ปุ่น อาจเพิ่มขึ้นแตะ 10 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเท่ากับขนาดตลาดตราสารหนี้ของญี่ปุ่น

ปัจจัยหลักๆ ส่วนหนึ่งที่ผลักดันความต้องการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ระดับของกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ขนาดประชากร ลักษณะโครงสร้างประชากร อัตราความเป็นเมือง (urbanisation rate) และนโยบายรัฐบาล ซึ่งเอเชียดูเหมือนจะอยู่ในสถานะที่ได้เปรียบจากการมีคุณสมบัติเหล่านี้

ภูมิภาคซึ่งเป็นที่อยู่ของประชากรราว 60% ของโลก⁴ มีขนาดเศรษฐกิจที่กำลังจะขึ้นมามีสัดส่วนถึง 50% ของ จีดีพีโลกในปี 2040⁵ นอกจากนี้ เอเชียกำลังเผชิญปรากฏการณ์การขยายตัวอย่างรวดเร็วของความเป็นเมือง โดยภายในปี 2030 จะมีประชากรอย่างน้อย 56% ที่อยู่ในสังคมเมือง⁶ และแม้ว่าเอเชียมีแนวโน้มด้านประชากรที่แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่ข่าวดีก็คือประชากรกว่า 60% ของอาเซียนมีอายุต่ำกว่า 35 ปี⁷

ลักษณะการเปลี่ยนแปลงเช่นนี้จะช่วยเพิ่มความต้องการในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันไป ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และเพื่อการค้าปลีก ไปจนถึงอุตสาหกรรม การแพทย์ และธุรกิจบริการ ในขณะเดียวกัน การเกิดขึ้นเป็นเมืองใหญ่หลายๆ แห่งในเอเชีย ทั้งในประเทศจีน อินเดีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ และที่อื่นๆ จะยังคงเป็นปัจจัยสนับสนุนความต้องการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องในอีกหลายปีข้างหน้า

เมืองในเอเชียหลายแห่งยังมุ่งเดินหน้าแปรสภาพเป็นเมืองอัจฉริยะ ซึ่งโดยทั่วไปหมายความถึงเมืองที่ใช้ทรัพยากรอย่างจำกัดให้เกิดประโยชน์สูงสุดโดยใช้เทคโนโลยีและข้อมูล (รวมถึงข้อมูลแบบเรียลไทม์) เพื่อเชื่อมโยงระบบเข้าด้วยกัน เป็นการเพิ่มประสิทธิภาพและเพิ่มคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย

ปัญหาการเปลี่ยนแปลงภูมิอากาศกำลังสร้างความต้องการใหม่ๆ ให้กับอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสีเขียวและประหยัดพลังงาน และโครงข่ายส่งไฟฟ้าอัจฉริยะ (smart grids) อันที่จริงโครงการเมืองอัจฉริยะกำลังได้รับการผลักดันให้เกิดขึ้นในหลายๆ แห่ง ยกตัวอย่างเช่นในปี 2018 ประเทศในกลุ่มอาเซียนได้จัดตั้งเครือข่ายสมาร์ทซิตี้ซึ่งประกอบด้วย 26 เมืองนำร่อง อยู่ใน 10 ประเทศ เพื่อรับมือกับความท้าทายของการขยายตัวอย่างรวดเร็วของเมือง เมืองในเอเชียหลายแห่งยังมีข้อได้เปรียบในการสร้างเมืองอัจฉริยะตั้งแต่จุดเริ่มต้น ซึ่งแตกต่างจากเมืองที่พัฒนาแล้วในโลกตะวันตกซึ่งต้องเผชิญกับต้นทุนที่สูงในการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่มีอยู่ดั้งเดิม

เมื่อพิจารณาการขยายตัวของจำนวนประชากรในภูมิภาคและอัตราความเป็นเมือง ภูมิภาคเอเชียได้เสนอโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และตราสารหนี้ที่มากมายและหลากหลาย อันประกอบด้วยหุ้นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (“REITs”) พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ และการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานทั่วโลกที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยจากข้อมูลทั่วทั้งภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกไม่รวมญี่ปุ่น พบว่ามีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนวน 1,117 รายและเป็น REITs ที่จดทะเบียนอีก 194 แห่ง

โดยเฉพาะ REITs นั้น ได้รับความนิยมจากทั้งนักลงทุนและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนอกจากคุณสมบัติในเรื่องการกระจายไปยังสินทรัพย์ที่หลากหลายแล้ว (ดูรูปที่ 1) แต่อัตราผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงของ REITs และเงินปันผลที่สม่ำเสมอยังดึงดูดนักลงทุนรายย่อยอีกด้วย ในขณะเดียวกัน บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังจะกลายเป็น REITs แห่งอนาคต ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นเองตามลักษณะการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียหลายแห่งมีเจ้าของเพียงรายเดียวหรือกลุ่มเดียวและไม่สามารถซื้อขาดได้ สิ่งนี้ยังไม่รวมถึงสิทธิประโยชน์ทางภาษี ซึ่งกองทรัสต์ที่จ่ายกระแสเงินสดออกมาอย่างน้อย 90% ของกำไรให้แก่ผู้ถือหุ้นในรูปแบบของเงินปันผลจะได้รับการยกเว้นภาษี

ความนิยมในกอง REITs ยังส่งผลให้เกิดการควบรวมและซื้อกิจการ (“M&A”) ที่แข็งแกร่ง เหตุผลในการเป็นหลักทรัพย์ขนาดใหญ่จะทำให้เข้าไปอยู่ในเกณฑ์มาตรฐาน (benchmark) และพอร์ตการลงทุนทั่วโลกได้ง่ายขึ้น และสามารถระดมทุนเพื่อรองรับการขยายตัวและรับมือกับสภาวะการแข่งขัน เช่นการควบรวมกิจการในสิงคโปร์นั้นได้ทำให้เกิดกอง REITs กองใหม่ๆ ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาค ส่วนที่อื่นๆ ก็มีการเปิดตัว REITs เช่นกัน อย่างที่อินเดียก็มี REITs ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เป็นครั้งแรกในปี 2019 เช่นเดียวกับจีนและฟิลิปปินส์ที่กำลังดำเนินการในแบบเดียวกันในปี 2020 ทั้งนี้ มูลค่าหลักทรัพย์ตามราคาตลาดในปัจจุบันของ REITs ในเอเชียนั้นอยู่ที่ 383 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมีส่วนที่เป็น REITs จากญี่ปุ่นในมูลค่า 148 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ⁸

รูปที่ 1: ตลาด REITs ในเอเชียที่มีการกระจายความเสี่ยงอย่างหลากหลาย9⁹

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างในเศรษฐกิจและกลุ่มประชากรกำลังเปลี่ยนวิธีที่เราใช้ชีวิต ทำงาน เล่น และอื่นๆ ดังนั้นจึงเป็นการสร้างโอกาสใหม่ๆ และในทำนองเดียวกัน บรรดาดิสรัปเตอร์อย่างอีคอมเมิร์ซ โค-เวิร์คกิ้งสเปซ 5G และบริการแชร์รถสำหรับเดินทาง กำลังเปลี่ยนภูมิศาสตร์ด้านการลงทุนด้วยการสร้างผลิตภัณฑ์หรือบริการใหม่และนำเสนอโอกาสการลงทุนครั้งใหม่ การเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิตเหล่านี้กำลังสร้างความต้องการดาต้าเซ็นเตอร์ คลังสินค้า พื้นที่ทำงานแบบยืดหยุ่น บ้านพักเพื่อการเกษียณ และโกดังเก็บของแบบบริการตนเอง (self-storage) ซึ่งเป็นเพียงตัวอย่างเล็กน้อย กลุ่มธุรกิจที่มีลักษณะเฉพาะดังกล่าวจะยังคงดึงดูดผู้ลงทุนให้เข้าถึงโอกาสอันมีความพิเศษเหล่านี้

ในขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นส่วนสำคัญของตลาดตราสารหนี้สกุลเงินดอลลาร์ในเอเชีย โดยเฉพาะตลาดที่ให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งโดยรวมแล้วอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นสัดส่วน 15% อยู่ใน JP Morgan Asian Credit Index (JACI) และ 42% ใน JACI high yield index ในขณะที่ตลาดตราสารหนี้มีผู้เล่นส่วนใหญ่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน ตลาดตราสารหนี้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียยังคงเติบโตทั้งขนาดและผู้ออกตราสาร เป็นการเพิ่มทางเลือกในการลงทุน (ดูรูปที่ 2) ระดับผลตอบแทนโดยรวมของกลุ่มยังค่อนข้างน่าสนใจเมื่อเทียบกับตลาดตราสารหนี้เอเชียในภาพรวม

รูปที่ 2: ตลาดตราสารหนี้เอเชียที่กำลังเติบโต¹⁰

ด้วยตัวเลือกการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีมากมายในเอเชีย ผู้ลงทุนจะสามารถใช้ประโยชน์จากโอกาสที่มีอยู่ได้อย่างไร? วิธีที่เรียบง่ายแต่มีประสิทธิภาพก็คือการใช้วิธีจัดสรรแบบผสมหลายสินทรัพย์ (multi asset allocation) ซึ่งจับโอกาสได้ทั้งเรื่องการเติบโตและกระแสรายได้ สินทรัพย์ประเภทหุ้นได้ปูทางสำหรับการเติบโตและการเพิ่มค่าของเงินทุน ในขณะที่ตราสารหนี้ให้คุณสมบัติเรื่องความปลอดภัยและกระแสรายได้

นอกจากนี้ ยังเห็นได้ชัดว่าผลตอบแทนจากภาคส่วนนี้มีความน่าสนใจมากกว่าเมื่อเทียบกับภาพรวมของชั้นสินทรัพย์ประเภทหุ้นและตราสารหนี้ (ดูรูปที่ 3) ขณะส่วนผสมที่ดีของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถสร้างกระแสรายได้ที่ค่อนข้างสม่ำเสมอด้วย

รูปที่ 3: อสังหาริมทรัพย์เอเชียให้กระแสรายได้ที่ค่อนข้างสูงกว่า¹¹

เมื่อมีการกำหนดส่วนผสมในการจัดสรรสินทรัพย์แล้ว การกระจายลงทุนเพิ่มเติมจะช่วยลดการกระจุกตัวหรือความเสี่ยงเฉพาะได้ การจัดสรรสินทรัพย์ที่เหมาะสมโดยไม่ได้มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีพอ (หรือในทางกลับกัน) ยังอาจทำให้เกิดการขาดทุนได้ ดังนั้นตัวเลือกการลงทุนที่อยู่ในกลุ่มย่อยต่างๆ ของภาคอสังหาริมทรัพย์จึงมีบทบาทสำคัญในเรื่องการกระจายความเสี่ยง

ในแต่ละกลุ่มย่อยของภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกกระทบจากปัจจัยที่แตกต่างกัน : กลุ่มอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจและวัฏจักรการปรับปรุงสัญญาเช่าในระยะยาว ในขณะที่ภาคการบริการต้องพึ่งพานักท่องเที่ยวและการปรับราคาอยู่บ่อยๆ ลักษณะความยืดหยุ่นในการจัดสรรแต่ละประเภทสินทรัพย์เช่นนี้ถือเป็นขั้นตอนสำหรับการสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอมากยิ่งขึ้นและมีโอกาสสูงที่จะได้ผลลัพธ์อันน่าพึงพอใจในระยะยาว (ดูรูปที่ 4)

รูปที่ 4: การจัดสรรสินทรัพย์ที่ดีมีโอกาสสูงที่จะได้ผลลัพธ์น่าพอใจ¹²

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังเป็นที่นิยมเพิ่มขึ้นเช่นกัน ข้อมูลล่าสุดระบุว่ากลุ่มบุคคลที่มีความมั่งคั่งสูง (High Net Worth Individuals: HNWI) กำลังจัดสรรเงินลงทุนไปยังอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยในปี 2018 HNWIs ในเอเชียแปซิฟิก ไม่รวมญี่ปุ่น จัดสรรเงินลงทุนในสัดส่วน 20% เพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเทียบกับ 18.7% ในปี 2017 ขณะที่ในส่วนอื่นๆ ของโลก มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นมาเป็น 17.5% เมื่อเทียบกับ 14.5% ในปี 2017¹³

โดยสรุป ภาคอสังหาริมทรัพย์เอเชียได้นำเสนอโอกาสการลงทุนที่น่าดึงดูด มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา และให้โอกาสการลงทุนใหม่ๆ อย่างไรก็ตาม ผู้ลงทุนจะต้องมีการคัดเลือก กระจายความเสี่ยงไปยังตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคส่วนย่อยต่างๆ และติดตามการเปลี่ยนแปลงของตลาด นอกจากนี้ ความรอบรู้ในตลาดเฉพาะภูมิภาคหรือเฉพาะประเทศก็เป็นสิ่งที่สำคัญ เนื่องจากนโยบายของรัฐบาลสามารถส่งผลกระทบต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น มารับมือกับความท้าทายเหล่านี้ด้วยการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะพิเศษ โดยเฉพาะที่มีคุณสมบัติด้านความหลากหลายในการกระจายสินทรัพย์ มีความเชี่ยวชาญ และตรงกับความต้องการของคุณในเรื่องการเติบโตและสร้างรายได้